Veelgestelde vragen

In 2018 verhuisden de laatste activiteiten op Het Arsenaal naar de nieuwe werkplaats in Melle. De werkplaats stond al enkele jaren leeg, vooraleer de NMBS overging tot de verkoop van de voormalige werkplaats. De NMBS besliste om de site te koop te stellen via een marktraadpleging.

In samenspraak met de NMBS voerde de Stad Gent een conceptstudie uit. Die studie heeft als doel om de ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied te verkennen. Op basis van deze studie keurde het college van burgemeester en schepenen in 2020 de strategische visie voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied goed. De NMBS gaf deze visie mee in het verkoopdossier. Toekomstige ontwikkelaars moeten rekening houden met deze visie. De site werd in het najaar 2021 verkocht aan 3PK, een consortium van de Group Monument, projectontwikkelaar Danneels en QUVA, een investeringsmaatschappij. 3PK is sinds april 2022 officieel eigenaar van Het Arsenaal.

Zo’n ontwikkeling vergt echter tijd. Daarom zochten de NMBS en de Stad Gent een partner voor een tijdelijke invulling van de site via een Open Oproep procedure. In de zomer van 2021 stelde de NMBS, in samenwerking met de Stad Gent, de Gentse onderneming Revive aan als tijdelijke beheerder. In het voorjaar 2022 besliste 3PK, in samenspraak met Revive, om de opdracht van Revive als tijdelijke beheerder stop te zetten en de tijdelijke invulling zelf in handen te nemen.

Eigen aan stadsontwikkelingsprojecten van een schaal zoals die van Het Arsenaal is dat hun ontwikkeling de nodige tijd in beslag neemt en veel studiewerk vergt. De ontwikkeling van Het Arsenaal staat aan het begin van dit proces. Een proces dat de eigenaars voeren samen met de Stad Gent en alle andere stakeholders, zoals de buurtbewoners, socio-culturele verenigingen, economische partners, enz... .

De Stad Gent werkte een visie uit in ‘Ruimte voor Gent’ en het bestuursakkoord. Deze werden vervolgens verder verfijnd in de strategische visie voor Het Arsenaal, die werd goedgekeurd door het college, en in de wijkstructuurschets voor Moscou-Vogelhoek.

Samen met het historisch onderzoek van de site, dat Monument Group liet uitvoeren, liggen deze documenten aan de basis voor het maken van de plannen voor de uiteindelijke ontwikkeling van de site. 

Op vandaag geldt er bovendien nog een oud Bijzonder Plan van Aanleg (BPA). Dit is de voorloper van een ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat plan zijn enkel activiteiten zoals gemeenschaps- en sportvoorzieningen en bedrijven op de spoorwegsites toegelaten. Er moet dus een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) worden opgemaakt om de bestemming van de grond te wijzigen.

Een ruimtelijk uitvoerings- of bestemmingsplan legt een vrij lange administratieve weg af vooraleer het van kracht wordt. Dat kan zo’n vier jaar duren omdat heel wat verschillende zaken moeten onderzocht worden. Tijdens de opmaak van het RUP zijn wettelijk verschillende inspraakmomenten voorzien. 

Naast de opmaak van het RUP door de stad, maken de eigenaars ook een plan op voor de hele site en elk gebouw apart, een masterplan. B-City zal als partner het masterplan opmaken. Om het masterplan te kunnen uitvoeren worden ook vergunningen aangevraagd, wat opnieuw veel tijd in beslag neemt.  Logisch dus dat de volledige ontwikkeling lang op zich laat wachten en dat daarom een tijdelijke ontwikkeling wordt voorzien, zodat de buurt intussen toch al van de site kan genieten.

Een Ruimtelijke Uitvoeringsplan is een ruimtelijk bestemmingsplan dat voor een bepaald gebied in de stad bepaalt welke functie het mag hebben: wonen, economische activiteiten, groen, recreatie, etc. Zo’n plan regelt dus voor elk perceel grond in een gemeente of stad wat er wel of niet mag gebouwd worden.

Een ruimtelijk uitvoerings- of bestemmingsplan legt een vrij lange administratieve weg af, vooraleer het van kracht wordt. Dat kan zo’n vier jaar duren,omdat er heel wat verschillende zaken moeten onderzocht worden.

Op vandaag geldt nog altijd een oud Bijzonder Plan van Aanleg (BPA). Dit is de voorloper van een ruimtelijk uitvoeringsplan. Voor Het Arsenaal zijn volgens dat plan enkel activiteiten zoals gemeenschaps- en sportvoorzieningen en bedrijven toegelaten. Ook voor de andere spoorwegsites in de wijk, zoals de Werkhuizensite en de Congobundel geldt nog een oud Bijzonder Plan van Aanleg.

Stad Gent wil er voor zorgen dat de sites kunnen ontwikkeld worden vanuit een ruimtelijke harmonie tussen wonen, recreatie, groen, economie, mobiliteitsinfrastructuur en andere stedelijke functies. Daarom is een RUP nodig. De Stad heeft ervoor gekozen om het RUP niet enkel op te maken voor Het Arsenaal, maar ook voor de andere spoorwegsites.

De gespecialiseerde onderaannemers van de ontwikkelaars ontharden momenteel enkele gedeeltes van Het Arsenaal. Dat wil zeggen dat grote vlaktes beton worden weggenomen om plaats te maken voor groenzones. Deze grote grasweiden moeten tegen de zomer ontmoetingsplaatsen worden voor alle Gentenaars en spelende kinderen. Daarnaast zullen er bomen opgekweekt worden in bakken op de site, om later bij de definitieve ontwikkeling te planten in de grond.

De ontharding en groenaanleg gebeuren in verschillende stappen:

• Zagen en slopen van de betonvloer
• Afvoeren van de betonresten via de Brusselsesteenweg
• Afgraven van de ondergrond
• Aanvoeren van zuivere, verse teelaarde via de Brusselsesteenweg
• Aanleg en inzaaien van de groenzones
• Afname & analyse van grond- & waterstalen door ABO, het milieutechnisch studiebureau.
  
  

Naast de grondwerken worden ook de daken, poorten en ramen hersteld, aanwezige putten worden dicht gelegd en verzekerd met putdeksels. Zo wordt de veiligheid gegarandeerd, in functie van het openstellen van de site en de tijdelijke invulling.

We communiceren tijdig over (toekomstige) werken via bewonersbrieven in de buurt.

Het Arsenaal wordt deze zomer terug opengesteld voor een tijdelijke invulling. Die tijdelijke invulling moet passen binnen de bestemming van het gebied en een mooie doorkijk bieden van wat er in de toekomst kan op de site. Dit gaat van organisaties die er een vaste werking installeren tot eenmalige evenementen. 

Vorig jaar vond een proefperiode plaats die geëvalueerd werd met de buurtbewoners. Ook dit jaar houden we rekening met diverse actoren (de buurt, de veiligheidsdiensten, de stad, …) om de site op de best mogelijke manier in te richten en te organiseren. Te allen tijde is er plaats voor evaluatie en feedback. Daarnaast houden we rekening met de wettelijke normen die moeten gerespecteerd worden.

De site heeft een belangrijke sociale functie, waarbij overleg met de buurt en alle betrokkenen onvermijdelijk is. Er komt een inspraaktraject dat we met de buurtbewoners zullen afleggen om te luisteren naar ideeën, bezorgdheden, verwachtingen. Samen met de mogelijkheden op het terrein wordt hierin een compromis gezocht waarin alle partners zich kunnen vinden.

Momenteel geldt nog een betredingsverbod voor de site.
Na de uitvoering van de werken, zie ‘Het Arsenaal vandaag’, zullen de bevoegde stadsdiensten Het Arsenaal aan een grondige controle onderwerpen. Eens de site veilig is verklaard, zal aan de Burgemeester en het Schepencollege gevraagd worden om het betredingsverbod op te heffen.

Zodra Het Arsenaal toegankelijk wordt voor het grote publiek, maken we diverse openingen in de omheining in de Jules de Saint-Genoisstraat en Heidestraat, zodat buurtbewoners te voet en met de fiets toegang krijgen tot Het Arsenaal. Met de auto blijft de site enkel toegankelijk via de Brusselsesteenweg.

Op Het Arsenaal zijn de voorgaande 20 jaar door ABO stalen genomen op meer dan 150 punten. Hieruit blijkt dat de grond op Het Arsenaal vervuild is, maar er zijn geen normen overschreden zodat er vandaag op Het Arsenaal niet moet worden gesaneerd. Dit wil zeggen dat er geen gevaar is voor de bewoners/omwonenden. Daarnaast is er een nieuw bodemonderzoek bij ABO aangevraagd om de gemeten waarden van de grond- en grondwaterstalen uit het verlden af te toetsen aan de strengere normen van de toekomstige bestemming (wonen en werken). Begin mei 2023 werden nieuwe bodem- en grondwaterstalen genomen om de evolutie van de vervuiling te meten en eventuele nieuwe bodemverontreiniging (asbest, PFAS, etc) al dan niet vast te stellen. Die resultaten zullen we bekend maken, zodra die beschikbaar zijn. Indien zich maatregelen opdringen, zullen we die ook nemen. Momenteel is alles veilig voor de buurt en de bezoekers van Het Arsenaal.

De nieuwe ontwikkeling van Het Arsenaal wordt een geïntegreerd, vernieuwend stadsdeel met gemengde functies en gemengde bouwtypes. Maar het moet vooral een ontwikkeling zijn voor de Gentenaars, de mensen uit de buurt en de stadsrand.

Het oorspronkelijke karakter van de site zal blijven bestaan, maar het terrein wordt toegankelijker, zodat de site goed aansluit bij de omliggende wijk.

De buurt en Stad Gent gaven de suggestie mee om een bijkomende toegang voor fietsers en voetgangers te realiseren aan de zijde van de Heidestraat. Zodra Het Arsenaal toegankelijk wordt voor het grote publiek, na de huidige werken, maken we diverse openingen in de omheining in de Jules de Saint-Genoisstraat en de Heidestraat. Zo krijgen buurtbewoners te voet en met de fiets toegang tot de site. Met de auto blijft de site enkel toegankelijk via de Brusselsesteenweg.

De Stad Gent onderzoekt of er ruimte kan gemaakt worden in de wijk voor een permanente buurtparking, op Het Arsenaal of elders in de wijk. Dit zal onder meer gebeuren in het kader van het op te maken Ruimtelijk Uitvoeringsplan voor de spoorwegsites. Daarbij is het ook belangrijk te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor dubbelgebruik door de buurt.

De vraag naar een bijkomende buurtparking in de tijdelijke invulling wordt echter niet ondersteund. Het inpassen van een buurtparking moet samen bekeken worden met het algemene parkeeraanbod– en beleid in de wijk. Door het tijdelijke karakter kan niet gegarandeerd worden dat dergelijke buurtparking ook effectief kan worden ingezet voor de buurtbewoners. Bijgevolg kan dit extra verkeer aantrekken diep in de wijk.

We delen de bezorgdheid als projectontwikkelaar met de buurt en de stad over de belasting van de omliggende straten met autoverkeer. Het Arsenaal wordt een veilige, comfortabele ontwikkeling, met veilige ontsluiting.

De site zal onderworpen worden aan een uitvoerig mobiliteitsonderzoek om te komen tot een mobiliteitsplan. Hiervoor wordt een studiebureau aangesteld. We communiceren tijdig over de verschillende stappen.

Na de ontwikkeling moet de site zo goed mogelijk ontsloten worden, zonder extra verkeer in de woonwijk. Dit kan door een aantal extra aanliggende percelen bij te kopen.

Ja, op de site is er ruimte voor wonen voorzien in de definitieve ontwikkeling van Het Arsenaal. Door de strategische ligging en rekening houdend met het verleden van de site kiezen we voor een verweven site, waarbij recreatieve en economische functies worden verweven met wonen en gemeenschapsvoorzieningen.

In de strategische visie voor Het Arsenaal wordt sterk ingezet op ontharding. De Stad Gent vraagt dat de groene ruimte minstens 1 ha groot is. Hoe dit wordt vormgegeven, zal verder onderzocht worden in het masterplan dat door B-city wordt opgemaakt.

De site heeft geen statuut als beschermd erfgoed, maar gespecialiseerde diensten maakten wel een inventaris op van het bouwkundig erfgoed.

Om de historiek en de erfgoedwaarde van Het Arsenaal voldoende in kaart te brengen, doen we een oproep naar bewoners om hun verhalen over de site met ons te delen. Vorig jaar stond het openingsweekend voor de tijdelijke invulling in gepland op Open Monumentendag met onder meer een begeleide rondleiding in de schuilkelders op de site en een wandeling door de wijk vanuit diverse verhalen uit het verleden (verhalend Gentbrugge). De eigenaars willen graag het historisch verleden laten leven op de site, zowel in de tijdelijke invullingen en bij het openstellen van Het Arsenaal, als bij de definitieve herinrichting. Er wordt ook gekeken naar het conserveren van de gebouwen en restanten van de oorspronkelijke activiteiten van Het Arsenaal.